Право получить в собственность участок, который принадлежит государству или находится в муниципальной собственности, могут как отдельные гражданине, так и юридические лица. Но Земельным кодексом РФ, а также рядом федеральных законов предусмотрены ограничения. Согласно п.2 ст.27 Земельного кодекса (ЗК РФ) участки, которые отнесены к землям изъятым из оборота, не могут быть частной собственностью.

Как правило, на них размещены следующие объекты:
- государственные природные заповедники, а также национальные парки-
- здания, строения и сооружения, где постоянной размещены и ведут деятельность Вооруженные силы Российской Федерации, роды войск, воинские формирования, а также воинские органы-
- строения, здания и сооружения, предназначенные для размещения военных судов.

На них также могут быть расположены объекты:
- ФСБ-
- организации органов государственной охраны-
- использования и изучения атомной энергии, места хранения ядерных материалов, а также радиоактивных веществ-
- объекты, где созданы административно-территориальные образования закрытого типа-
- органов, учреждений Федеральной службы исполнения наказаний-
- гражданские или воинские захоронения-
- инженерно-технических сооружений, коммуникации и линий связи , которые возведены для защиты и охраны Государственных границ РФ.

Есть другая часть участков, которые ограничены в обороте и продаже. Это земли лесного фонда, водные объекты и входящая в них санитарная зона охраны водных ресурсов. Также, к ним относятся особо охраняемые природные территории и ценные объекты культурного наследия. Участки, зарезервированные для муниципальных и государственных нужд, аналогично нельзя продавать. Перечни изъятых земельных участков из оборота закреплены в пунктах 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ. Они могут переходить в частные руки только по принятию специальных постановлений правительства.

Как всегда, запреты на строительство связаны со статусом и разрешенным использованием земель. Например, на участках лесного фонда или сельскохоз. назначения не позволяется вести капитальное строительство, а на землях населенных пунктов проводить организацию промышленного производства с вредными выбросами. Следовательно, при выборе участка для возведения объекта необходимо учитывать великое число окружающих условий и факторов. Наличие инженерных коммуникаций, воздушных линий электропередач, подъездных путей повышает его рейтинг. Необходимо узнать официально: будет ли соответствовать будущему назначению территория Вашего участка.

Вопрос: На какой максимальный срок можно взять в аренду земельный участок, есть ли ограничения?

— Согласно ст. 610 ГК РФ аренду необходимо заключать на время, которое определено договором, иначе договор считается заключенным на неопределенный срок. Тогда, в данном случае каждая из его сторон имеет право, за три месяца предупредив другую сторону, отказаться от аренды.

Но пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом установлены предельные сроки для отдельных договоров. В соответствии со статьей 14 Водного кодекса максимальный срок предоставления в аренду водных объектов составляет 20 лет. Лесной участок согласно статье 72 Лесного кодекса может быть арендован на срок не больше 49 лет.

ЗК РФ (Земельный кодекс) не устанавливает максимальный срок заключения договора аренды участка земли. Их, в зависимости от целевого назначения, определяет орган исполнительной власти. Пример —- предоставление земли в аренду для строительства (с согласованием предварительно мест размещения объектов) дается на то время, необходимое для выполнения работ по строительству этих зданий (п. 3 ст. 30 ЗК).
На земли, которые входят в состав резерва для государственных или муниципальных нужд, договор заключается на время, которое не превышает срок их резервирования (п. 3.1 ст. 22 ЗК).
Срок использования земли сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет ( № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Важное примечание: согласно пункту 2 ст. 26 ЗК договор аренды участка земли, который заключается на срок менее чем год, не надо проводить государственную регистрацию.

Вопрос: Какая разница в строительстве на собственном участке и арендованном? Как правильно оформить документы в этих случаях?

Собственник участка может возводить постройки и сооружения согласно целевому назначению участка и его использованию согласно проекта, при этом соблюдая все необходимые нормативы и разрешения. Те же права и обязанности есть и у арендатора земли (ст. 40, 41 ЗК), но только в случае, если договор аренды участка земли не имеет ограничений по возведению объектов кап. строительства.

Строить на собственной земле можно бесконечно, а на арендованном земельном участке оно бывает ограничено, как уже говорилось выше, определенным сроком. Если участок арендован только на время построения здания, но в указанный срок сооружение не проводилось, то арендный договор расторгается. Тогда арендатор пользуется преимущественным правом при заключении договора новой аренды (ст. 46 ЗК РФ).

Когда во время строительства на участке аренды были нарушено законодательство, арендодатель пользуется правом расторгнуть договор по своей инициативе, но прекратить права пользования собственностью на землю возможны только по решению суда в исключительном случае.

В тоже время, требования к документации на объекты недвижимости одинаковы, независимо от того, находятся они на арендованном или собственном участке. Так как собственник не ограничен по времени при регистрации права на здания, то для арендатора большую роль играет скорость оформления документа: от даты регистрации договора напрямую зависит возможность быстрейшего осуществления работ, а также дальнейшее продление срока аренды земельного участка и возможность выкупа его.

Источник: http://www.kfamily.ru/kupit-zemlju